Los contratos hipotecarios están divididos en dos partes, en realidad, son dos contratos en uno: un primer contrato o escritura es el préstamo hipotecario con todas sus cláusulas; el segundo contrato es la constitución de la hipoteca o garantía hipotecaria.
Una cláusula se considera abusiva cuando no ha sido negociada individualmente y cuya incorporación en el contrato viene impuesta por una de las partes, en este caso, el banco.
La jurisprudencia ha considerado que estás cláusulas son nulas ya que van en contra de la buena fe, por lo que causan un grave desequilibrio en los derechos y obligaciones de las partes, en perjuicio del consumidor.
La cláusula suelo es un tipo de cláusulas que se incluyen en los contratos de préstamo hipotecario cuya finalidad es fijar unos límites a la baja en los tipos de interés a pagar por el prestatario.
Estas cláusulas han sido consideradas abusivas cuando no son transparentes. Según el TJUE una cláusula no es transparente cuando su contenido no puede ser comprendida con claridad por el consumidor.
Esta declaración supone la nulidad de la cláusula, obligando a las entidades bancarias a devolver aquellas cantidades abonadas de más desde el inicio del préstamo.
Esta cláusula se suele encontrar bajo el epígrafe de “Límite a la aplicación del interés variable”, “Límite de la variabilidad”, “Limitación al tipo de interés”, etc. Otra manera de identificar si tu préstamo cuenta con esta cláusula es a través de un recibo del banco, mirando el tipo de interés que se aplica.
Está cláusula supone que el banco, al calcular los intereses del préstamo hipotecario, redondean las cantidades resultantes solo al alza. De esta manera se refuerza la posición del banco al recibir más ingresos.
El Tribunal Supremo declaró nulas estas cláusulas abusivas por causar en perjuicio del consumidor un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones que se derivan del contrato.
La comisión de apertura y de estudio del crédito son consideradas cláusulas de adhesión, esto quiere decir que, el consumidor está obligado a aceptarlas para poder formalizar la hipoteca.
La comisión de estudio supone al consumidor el pago de una cantidad a la entidad bancaria por las gestiones y análisis de la solvencia y por los términos de la operación solicitada. Suele suponer un porcentaje sobre el importe.
La comisión de apertura en su caso supone el pago a la entidad bancaria por los trámites que debe realizar por la formalización y puesta a disposición del cliente del préstamo. Suele suponer un porcentaje sobre la cantidad que se presta.
Esta cláusula supone que los intereses de demora vencidos y no pagados se suman al capital del préstamo generando de esta manera nuevos intereses a pagar.
En el caso de que un deudor no pagara la totalidad o una parte de una de las cuotas, la cantidad debida se suma al capital prestado y pasa a formar parte del mismo sobre el que se calcularán los nuevos intereses.
Esta comisión supone el cobro por parte del banco de una cantidad fija cada vez que se produce un impago de alguna de las cuotas.
El banco deberá justificar que dicho cobro esté vinculado efectivamente con las gestiones realizadas para la reclamación de dichas cantidades al cliente.
Se considera nula al no poder el banco justificar el cobro de dichas cantidades, ya que supone la imposición de unos gastos por servicios no prestados.
El interés de demora supone la compensación que cobra el banco por la falta de percepción de la cuota correspondiente. Este interés es un porcentaje que se aplica sobre la cantidad pendiente de pago.
Se considera nula cuando supere el 3% del interés remuneratorio pactado.
La cláusula de vencimiento anticipado supone que en caso de impagar algunas de las cuotas el banco puede de manera unilateral reclamar toda la deuda pendiente. Esta cláusula la utilizan para iniciar las ejecuciones hipotecarias.
Esta cláusula ha sido considerada nula por la jurisprudencia en muchas ocasiones por la manera en la que se encuentra redactada. Se puede considerar válida cuando recoge la ejecución de la cláusula si se impaga un porcentaje proporcional a la cantidad debida.
La cláusula de gastos da derecho al banco a reclamar todos aquellos importes de los servicios que son necesarios para constituir la hipoteca. Estos gastos de formalización son los gastos de notaría, Registro de la Propiedad, tasación y gestoría.
Se consideran abusivos al ser impuestos en exclusiva al consumidor, es decir, al no ser negociados por las partes.
Glorieta Alcalde Agatángelo Soler nº 6 pta. E Alicante
despacho@melerabogados.com
